物業公司由誰聘請

開發商必須通過招投標的方法聘請物業公司進行你公司開發的樓盤進行物業管理，不能以公司法人個人名義與中標的物業公司簽訂前期物業服務合同。

看了看，這個問題竟然會有那么多人回答，看來這的確是個熱點問題。

不過，老實說相當部分的回答都僅僅是一種情感渲瀉，并不是在回答問題。

首先，從法律上說，除非特定情況，物業公司必須也只能由業主聘用，除了業主，誰也“安排”不了，這是屬于業主的權利。

只不過，開發商作為原始的唯一業主，自然會首先獲得這個權利。隨后，隨著商品房的銷售進程，這個權利被不斷分割，轉移。而權利人的變更節點，法律上定義為業主大會成立。同時，為了進一步保障購房業主的共同管理權利，法律對開發商這個業主的權利進行了特殊限制，對這個業主聘用的物業公司和這段時間的物業管理也進行了標注，那就是前期物業管理。以區別于購房業主成立的業主大會（或業主共同決定）選聘的物業公司和開展的物業管理活動。

所謂物業管理，就是業主的共同管理權在物業管理上的具體實施過程。按現行法律的規定，業主有三種方式來實現其對所有物業的共同管理。《中華人民共和國物權法》第八十一條規定：業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。 對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

但是，物業管理并不是每個業主個體的權利，它只能通過法定的組織形式并通過法定的程序來實現。《物權法》第七十六條規定：選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

在通常情況下，這個法定的組織形式就是業主大會，法定的程序就是雙過半同意。因此，物業管理權利轉移的標志就是業主大會成立。前期物業管理終止的標志是“業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效”?！吨腥A人民共和國物業管理條例》第二十六條規定：業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

物業管理對于一個小區而言是不可或缺的，它是實現建筑物（包括住宅）功能的最基本保障。它是“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動”（《物業管理條例》第二條）。如果沒有物業管理，設施設備和相關場地就可能會停運，環境衛生和小區秩序也會陷入混亂。因為沒有任何一個設備可以在缺乏“維修、養護、管理”的情況下自動持續運行。

物業管理對于業主而言是不可或缺的，沒有物業管理，就不可能實現和維持建筑物本身的功能。對物業本身而言，其設施設備都需要有持續不間斷的運行管理。比如，電梯，二次供水，道路，屋面防水，等等。對于居住事物來說，也需要有人提供服務。比如，門禁，垃圾清運，化糞池清掏，綠化養護，保安服務，保潔服務以及停車管理，秩序維護等等。

當然，選擇何種方式進行物業管理，是自行管理還是委托物業公司或其他管理人進行管理，這是業主大會（全體業主）的權利。但從現實來看，主要形式還是委托物業公司進行管理。一方面是由于歷史的原因，另一方面是業主缺乏對物業管理的全面認識和相關的專業技能。當然，由于我們國家并沒有在物業管理中推行管理人制度，也缺乏最基礎的市場支持，管理人制度（除物業公司外）也無法實施。

目前物業公司與業主之間的矛盾是不正常的。原因也是多方面的。這其中固然有業主的原因，比如對物業管理缺乏最基本的了解。但更重要的是由于歷史原因造成的物業公司的定位發生了錯誤。物業公司本身就是服務于業主的，但業主是在不斷變化的，作為物業公司，必須清醒地認識到所服務的“業主”已經從開發商轉移了，開發商已經不再是“業主”。認識不到這一點，就很可能導致立場錯誤，就必然會被新“業主”所拋棄。

回到問題吧，物業管理對業主來說是必須的，物業公司作為業主實施物業管理的受托企業，必須要通過業主“同意”才能實施物業管理，不可能有其他人負責“安排”。當然，這種“業主”是變化的，這種“同意”也是依法定程序的。并不要求每一個個體業主都要同意。

下面統一回復一下評論中的部分觀點吧：

用戶6286102355307

沒經過業主同意！

說這話的人絕大部分都不是業主。之所以這樣說，是因為業主在購房和入住的過程中，除了《商品房銷售合同》外，還需要簽屬的重要文件就是《業主臨時管理規約》和《前期物業服務合同》，有些開發商在售樓時會將這兩份文件的約定內容合并到一起。既然已經成為業主，就肯定已經同意了這兩份文件。如果不簽字，是成不了業主的。所以，該評論所說的“沒經過業主同意！”是沒有依據的，基本上是想當然。當然，沒經過該評論人的同意是有可能的，因為他（她）或許就根本不是業主。

PS：業主，就是權屬登記證書上載明的權利人。其他人都不是業主，不享有業主的權利。除非權屬登記證書載明，否則父母子女配偶并不當然成為業主。

錫山高飛：

物業公司多多少少都帶有一些涉黑的，業主必交停車費，不交就不讓（原文少了讓）出門，有的發生矛盾還將車輛強行推上馬路主干道上，這種做法很惡道（原文如此），他們有公安片警的坦護（應當是袒護，原文有誤），所以才敢這么惡的對待業主。

物業公司受全體業主委托，對物業管理事務（也可以包括停車事務）進行管理，這個權利來源應該是清晰的。《中華人民共和國物權法》第七十八條規定：業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。 同時，本條法律也規定了業主受侵害時的救濟路徑：業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。當然，如果是物業公司違反了合同的約定，那業主除了直接請求司法救濟之外，還可以按程序主張其違約責任，甚至可以啟動業主大會程序解聘物業公司。但是，單個業主并不具有直接對抗物業公司履行職務行為的特權。

至于原評論提到的“公安片警的坦護”（注：原文疑為錯別字，應為袒護），那多數情況下是想當然的片面之詞。不能在有違心意的時候想當然地認為全天下所有人都是非正義的，只有自己一個人才是正義的化身。不能一遇到不隨心的事，就認為政府是縱容的，警察是袒護的，法院是偏心的，甚至與你個人意見相左的業主都是與物業公司勾結來坑害你的。要懂得尊重他人，敬畏法律，服從多數?，F在的社會，已經沒有唯我獨尊的時代了。況且既便你身處在那個年代，也未必就真的能輪上你來唯我獨尊。

福餃老大

業主本想花錢請來的是服務，沒想到請來的是爺，什么都是他們說的算，處處管理著業主。 就像一個公司花大錢請來一個師傅，卻要總經 理處處聽他的，一不漲工資就甩臉色給你看， 這樣能不產生矛盾嗎？

物業公司的確是業主請來為業主服務的，但絕不是服務某一個人。每個業主個體作為物業管理權利人只能對其相對應的權利份額進行處分，而不能代表全體業主。而如果作為行為人時，就應當服從全體業主選聘的物業公司在合同授權范圍內的管理，即便作為權利人之一，也沒有單獨對抗的權利。你后面這比喻不是很恰當，總經理就是全體股東（規模較大的會通過董事會）請來的管理人，在總經理的授權范圍內，無論你是不是股東，當然都要聽總經理的。而且，如果總經理漲工資的要求合理合約合規，該漲不漲甩個臉色給老板看也是可以理解的。如果有哪個公司的員工仗著自己是股東甚至是董事就闖到總經理辦公室說：“你是我請來的，你得聽我的！”看看會是什么結果？

徐潛龍

應該要有物業管理，但物業管理公司要走市場化， 要由業主委員會招投標綜合評選，不能由 主管部門選定。

這話前面說得對，但最后一句錯了。因為沒有任何一個物業公司是“主管部門選定”的，非但法律不允許，現實中也不存在。

說到物業管理市場化，這不僅僅是業主的需求，也同時是物業公司的希望。但是目前而言，尚不具備這樣的條件。因為物業管理的輝煌時代早就過去了，現在的物業管理做為一個行業，早已日薄西山，成了昨日黃花。

任何一個行業如果想要實現市場化，首要條件是要具備巨大的市場容量和合理的利潤預期，二者缺一不可。如果說中國物業管理的市場容量算得上巨大的話，它的利潤預期就顯得差強人意了。當然，這里只說住宅物業。

住宅商品化已經三十多年了，伴隨而生的物業管理也經歷了同樣的歷史。如果說幾十年前的物業管理可以算得上是朝陽產業，也算得上是曾經的“暴利”行業，讓人垂涎三尺，趨之若鶩。但是，發展到今天，早已經風光不在了。很多十幾二十年的小區，仍然執行的是二十多年前的收費標準。中國已經從默默無聞發展到了第二大經濟體，但很多住宅物業管理項目卻始終停滯不前，收費依然在執行二十年甚至三十年前的標準。物業公司沒有錢，就只能降低服務標準，而且還是偷偷的。業主看到服務變差，自然就更不愿意提高收費。越沒錢越差，越差越沒錢。由此進入惡性循環。這種惡性循環的結果，受傷最大的一定是業主，因為物業公司如果到了連偷工減料都難以為繼的時候，大不了可以拍屁股走人。但那時業主的財產一定是滿目瘡痍，慘不忍睹。

在目前的環境下，這個行業的生存都是堪憂的，更別說是市場化了。賬就不算了，舉個例子吧，在二十多年前，800元一個月的保安可以算得上是高薪職業，可是現在的保安，也僅僅就只能滿足最低工資標準，想增加點收入，就只能選擇超時工作以賺取點加班費。這就導致原來四人一崗的配置現在已經精簡到了三人，二人甚至一人。在這種情況下，還想要求達到24小時精神抖擻的站崗狀態基本是不可能的。

如果在現行條件下推行物業管理市場化，業主至少要多付出兩倍以上的代價才有可能。否則，市場化想都別想?，F實中，如果不是政府強力干預，禁止物業公司合同期滿單方面撤管，很多早期住宅物業早就沒人干了。其實，現實中最希望實現市場化的，并不是業主，而是物業公司。

擁有6568

以前沒有物業比現在有物業更好，應該徹底取締物業，亂收費，養了一幫無用的保安，廣大 業主沒安全感！

什么時候也不會沒有物業（管理），以前在福利住房年代，負責物業管理的是國家和單位，因為他們才是業主，我們只是住客。住宅商品化以后，業主換人了，物業管理自然就要我們自己負責。單位沒有了，國家不管了，因為你才是業主。

當然，如果你說的是取消物業公司，那個或許可以，本來聘用物業公司也只是法定的三種物業管理形式之一。業主可以選擇自行管理或者委托其他管理人進行管理?！吨腥A人民共和國物權法》第八十一條規定：業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。 但是大前提是業主有能力且有意愿自行管理，或者有其他管理人可以委托。但按照目前的情況，有能力自管的業主是不會選擇自管的，因為那個工作太過悖離價格原則了，而我們目前尚沒有建立起物業管理的管理人體系，所以更多的小區依然會選擇委托物業公司進行管理。

全國人民團結起來，強烈要求取消物管

養子子無禮，養狗狗咬人，若問何原故？自己尋原因。

沒有成立業委會的小區，可以由社區居民委員會代行業委會職責，選聘或者招投標物業公司。

必須先由社區居民委員會召開全體業主大會，三分之二業主同意才行，包括物業費標準的制訂。不過由于業主普遍是想著不花錢或者少花錢又要享受好的物業管理及服務水平的病態心理，所以就算大多數業主同意聘請物業公司進駐，但是因為物業費標準過低，物業費不好收等因素，物業公司沒有利潤或者會虧損，所以不會有物業公司進駐接管。

天上不會掉餡餅，世上沒有免費的午餐。物美價廉，質優價廉的事情根本就不存在。市場經濟原則就是質價相符，一分錢一分貨。多花錢就吃雞鴨魚肉，少花錢就吃白菜蘿卜。

想要什么樣的物業管理及服務水平？愿意繳納多少的物業費才是現實核心關鍵問題。離開了這個決定條件，都是異想天開，癡人說夢。

業主委員會不請物業，業委員管理人員發點工資，請保安，清潔工，水電管理人員等等發點工資，剩下的利潤都是小區業主的不好嗎業委員自己管理等于 為小區賺錢！

以上是律師為大家講解的關于”物業公司由誰聘請“的內容，希望可以幫助到各位小伙伴。